Une réforme née d’un déséquilibre historique

Le canton de Genève, où seulement 18 % des habitants sont propriétaires (contre 36 % en moyenne nationale), s’interroge à nouveau sur les moyens d’élargir l’accès à la propriété. Selon la RTS, cette proportion place Genève en queue de peloton suisse, un constat partagé par l’ensemble des observateurs. La loi 13025, adoptée par le Grand Conseil en décembre 2025 et soumise à référendum, propose une solution ciblée : permettre à un locataire occupant son logement depuis au moins trois ans d’acheter son appartement à un prix plafonné à 6 816 francs suisses le mètre carré, soit une valeur accessible à la classe moyenne, selon Sébastien Desfayes, député du Centre. Le texte impose également au futur acquéreur de s’engager à y résider cinq ans, afin d’écarter toute logique spéculative.

Pour ses partisans, comme Diane Barbier-Mueller (PLR), cette réforme comble un vide juridique. « Aujourd’hui, c’est quasiment impossible pour un locataire de devenir propriétaire du logement qu’il occupe », souligne-t-elle. Le projet s’inscrit dans une logique de « droit supplémentaire » pour les ménages installés, plutôt que de révolutionner le marché. Mario Marchesini, vice-président des Vert’libéraux, y voit même une correction d’une « anomalie » : « Genève ne compte que 18 % de propriétaires, alors que la moyenne nationale se situe à 36 % ». Une statistique qui, selon lui, justifie l’assouplissement des règles.

Pourtant, cette approche minimaliste ne convainc pas ses détracteurs. L’Asloca et la gauche genevoise, qui ont lancé le référendum ayant abouti à ce vote, dénoncent un texte « en trompe-l’œil ». Christian Dandrès, juriste à l’Asloca et conseiller national socialiste, rappelle que « le locataire en place n’aura jamais le droit d’acheter son appartement : c’est le propriétaire qui décide de vendre ou non ». Une nuance de taille, qui réduit la portée symbolique de la réforme. L’association craint surtout que les bailleurs ne sélectionnent leurs locataires en fonction de leur capacité future à acheter, excluant les profils les plus modestes. « Les baux à durée limitée pourraient se multiplier, vidant les quartiers populaires de leurs habitants historiques », alerte-t-elle.

Le spectre du congé-vente et les garde-fous juridiques

Le débat genevois ravive une vieille blessure : le congé-vente, pratique où un propriétaire résilie un bail pour vendre l’appartement à un prix élevé, souvent à un investisseur. Bien que la loi fédérale (article 271a du Code des obligations) sanctionne explicitement cette manœuvre, les associations de locataires redoutent que la réforme cantonale n’en facilite le contournement. L’article 39 de la LDTR, actuellement en vigueur, exige déjà l’accord de 60 % des locataires pour transformer un immeuble en propriété par étages (PPE). La nouvelle mouture supprime cette exigence, mais sous conditions strictes : le locataire doit occuper le logement depuis trois ans, s’engager à y rester cinq ans après l’achat, et le prix doit respecter un plafond cantonal.

Les opposants au texte soulignent que ces garde-fous ne suffisent pas. Selon JuriUp, la LDTR genevoise, introduite dans les années 1980 à la suite d’une initiative populaire adoptée à 70 %, visait précisément à endiguer la spéculation immobilière. Son article 39 actuel bloque les ventes massives en PPE, mais la modification proposée pourrait, selon eux, « contourner intelligemment » cette protection. « Un propriétaire pourrait résilier un bail sous prétexte de travaux, puis vendre l’immeuble en PPE à des investisseurs », explique un juriste de l’Asloca. La crainte ? Une gentrification accélérée des quartiers populaires, où les loyers abordables disparaîtraient au profit de résidences pour classes aisées.

Face à ces risques, les défenseurs de la réforme insistent sur les garanties apportées. Le texte maintient l’interdiction des congés-vente, rappelle Sébastien Desfayes, et encadre strictement les conditions de vente. « Le propriétaire n’a pas nécessairement envie de vendre tout l’immeuble, mais un ou deux appartements pour avoir des liquidités », précise Diane Barbier-Mueller. Pour elle, l’enjeu est avant tout de donner une chance aux locataires installés de devenir propriétaires, sans bouleverser l’équilibre du marché. Pourtant, les exemples concrets avancés par les opposants – comme des baux non renouvelables de trois ans à Eaux-Vives ou des exigences de salaire de 12 000 CHF pour une relocation à Plainpalais – montrent que la pression sur les locataires pourrait s’intensifier.

Un vote qui s’inscrit dans une histoire politique tendue

Ce n’est pas la première fois que Genève se prononce sur l’accès à la propriété. En 2016, une proposition similaire avait été rejetée à une courte majorité. Depuis, le canton a connu trois référendums majeurs sur des sujets locatifs, tous soutenus par la gauche et l’Asloca, et tous rejetés par les urnes. La loi 13025 s’inscrit donc dans une continuité politique, mais aussi dans un contexte économique tendu. Avec un marché immobilier parmi les plus chers de Suisse, l’accès à la propriété reste un Graal pour de nombreux Genevois.

Le Conseil d’État genevois, lui, a choisi de ne pas prendre position, laissant le champ libre au débat citoyen. Les partis de droite (PLR, Centre, Vert’libéraux, MCG) soutiennent le texte, tandis que la gauche, l’UDC et le parti Libertés et Justice sociale appellent à voter non. Pour François Baertschi (MCG), la réforme « permet surtout de protéger les Genevois et leur patrimoine face aux gros investisseurs immobiliers que sont les assureurs et les fonds de pension ». Une argumentation qui résonne avec les craintes d’une financiarisation croissante du logement.

Quelle que soit l’issue du scrutin, une certitude s’impose : le vote du 27 septembre ne réglera pas à lui seul la crise du logement genevoise. Avec seulement 18 % de propriétaires et des prix au mètre carré parmi les plus élevés du pays, le canton reste un laboratoire des tensions immobilières. La réforme proposée, si elle est adoptée, ne fera que déplacer légèrement les lignes – entre accès à la propriété et préservation du parc locatif. Pour les locataires, la question n’est plus seulement de savoir s’ils pourront acheter, mais surtout s’ils pourront encore rester.